L’Italia in ritardo nell’ambito immobiliare, secondo lo studio SDA Bocconi in collaborazione con il Cncc. La Spagna conta quasi 100 società immobiliari quotate, mentre in Italia sono meno di 10 e valutate al -75% rispetto al loro valore netto degli asset
Per incentivare la quotazione delle società immobiliari in borsa, sono necessari specifici strumenti finanziari, regolamentazioni ad hoc e vantaggi fiscali. In Spagna, si registrano quasi 100 società immobiliari quotate, a fronte delle meno di dieci presenti in Italia, dove le prime cinque non superano i 600 milioni di capitalizzazione. In Italia, nonostante un patrimonio immobiliare significativo che incide per oltre il 19% sul PIL, solo lo 0,06% del settore immobiliare commerciale è quotato, il tasso più basso tra i principali paesi europei.
Uno studio condotto dalla SDA Bocconi School of Management in collaborazione con il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (Cncc) ha evidenziato la situazione stagnante del settore, che negli ultimi anni ha visto principalmente delisting.
Le Siiq italiane (Società di investimento immobiliare quotate), introdotte più di un decennio fa, non hanno raggiunto una dimensione di mercato sufficiente a sostenere un ecosistema dinamico e liquido. Il mercato dei Reit (Siiq) italiani è caratterizzato da un numero esiguo di società quotate, che si è ulteriormente ridotto nel tempo, e da una capitalizzazione complessiva che fatica a raggiungere i 600 milioni di euro, mentre in Spagna ammonta a 30 miliardi e in Germania a 60 miliardi. In media, le Siiq italiane sono valutate al -75% rispetto al valore netto degli asset. Anche il volume delle transazioni immobiliari è limitato, pari allo 0,36% del PIL per il 2024, contro una media dello 0,8% nel settore immobiliare commerciale delle sei maggiori economie europee.
Inoltre, la normativa fiscale penalizza l’adozione del regime Siiq da parte dei Reit residenti in altri paesi europei, con un’imposta d’ingresso del 20%, significativamente superiore all’attuale aliquota di tassazione aziendale.
Dopo il delisting di Coima Res, avvenuto tre anni fa in agosto, le società immobiliari quotate in Italia si riducono a soli sette, con le prime cinque che non raggiungono nemmeno mezzo miliardo di capitalizzazione. Igd, che attualmente vale 380 milioni, ha registrato una variazione del titolo di quasi il 40% in un anno, ma sta seguendo un percorso di risanamento secondo il piano industriale 2025-2027, prevedendo un ritorno all’utile nel primo semestre del 2025. Anche Risanamento registra perdite, influenzate dai costi di bonifica, con il titolo che ha perso oltre l’8% in un anno. Gli scambi sono complessivamente molto ridotti.
Se in Europa il dividend yield dei Reit è circa il 4%, in Italia si attesta solo all’1%. Nel Regno Unito, i Reit rappresentano il 37% del mercato immobiliare europeo, seguiti da quelli francesi al 26%, belgi e spagnoli rispettivamente al 13%, e quelli turchi al 5,5%. L’Italia contribuisce solo per lo 0,2%. In Spagna, la riforma del 2012 delle “Socimi” ha trasformato un settore marginale in un mercato che attira oltre 14 miliardi di euro di investimenti all’anno, con un incremento del 22% solo nel 2024.
Maurizio Dallocchio, professore di Finanza aziendale alla Sda Bocconi, sottolinea l’importanza di promuovere tra gli investitori, sia istituzionali che retail, i vantaggi dell’inclusione dei Reit e del real estate quotato nei portafogli di investimento. È necessario un mix di misure che includa la creazione di un listino dedicato e un pacchetto di ingresso semplificato per le Siiq startup che decidano di quotarsi (con asset superiori ai 50 milioni), l’apertura ai capitali esteri, permettendo ai Reit europei di operare in Italia attraverso veicoli Siiq non quotati o branch alle stesse condizioni delle Siiq quotate, favorendo così l’afflusso di capitali globali. Si richiede inoltre una rimodulazione dell’imposta di ingresso, riducendo l’aliquota sulla differenza tra valore contabile e valore di mercato degli immobili, o posticipandone l’applicazione al momento della vendita degli immobili, come già avviene in altri stati europei, e la costituzione di veicoli ad hoc.
Roberto Zoia, presidente del Cncc, enfatizza l’urgenza di intervenire sul settore, evidenziando il divario con l’Europa e identificando i modelli più efficienti da implementare attraverso interventi normativi mirati. Il viceministro delle Finanze, Maurizio Leo, riconosce la necessità di ristrutturare la fiscalità finanziaria attraverso la legge delega, ma sottolinea la mancanza di risorse sufficienti e la necessità di tempi più lunghi per una revisione completa della fiscalità sui Reit. Paolo Savona, presidente della Consob, e Fabrizio Testa, CEO di Borsa Italiana, discutono rispettivamente della necessità di parificare il trattamento tra attività finanziarie e immobiliari e dell’importanza di promuovere prodotti che offrano rendimenti, professionalizzazione e trasparenza, considerando che il 51% della ricchezza delle famiglie italiane è investita nell’immobiliare.
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