Secondo Abitare Co (che inaugura la sede romana) l’interesse si concentra su centro storico, Prati, Ostiense, Garbatella, Monteverde, San Giovanni e alcune periferie. Tempi di compravendita più rapidi che a Milano ma le nuove costruzioni rappresentano solo il 9,2% dell’offerta totale in città
L’interesse per il mercato immobiliare residenziale di Roma cresce tra gli investitori. Nel 2024, l’investimento immobiliare nella capitale è stato di 1,5 miliardi di euro, rappresentando il 15,6% del totale nazionale, il doppio rispetto all’anno precedente, con il 70% dei fondi provenienti dall’estero, principalmente tramite fondi europei. L’anno passato, secondo i dati Omi-Agenzia delle Entrate, ci sono state 35.073 transazioni immobiliari (+2,1% rispetto al 2023), incluse 3.463 per nuove costruzioni (+8% rispetto al 2023).
Durante l’inaugurazione della sua nuova sede a Roma, il Centro Studi di Abitare Co. ha esaminato i numeri e le tendenze del mercato delle nuove abitazioni.
All’inizio del 2025, i prezzi delle nuove abitazioni sono aumentati del 4%, portando il prezzo medio di vendita a 6.450 euro al mq. I prezzi variano notevolmente a seconda della zona: nel centro storico la media è di 10.100 euro al mq, nelle zone semicentrali è di 5.200 euro al mq, mentre nelle periferie scende a 4.000 euro. Tra le principali città metropolitane, solo Milano ha un valore medio superiore, a 7.250 euro al mq, seguita da Firenze (5.500), Torino (4.730), Genova (4.700), Bologna (4.500), Napoli (4.100) e Palermo (3.000 euro al mq).
A fine 2024, i quartieri più dinamici sono stati il centro storico e Prati, tra le aree più prestigiose e ricercate di Roma. Il centro storico ha un prezzo medio superiore ai 10.000 euro al mq, con punte oltre i 25.000 euro nelle zone più esclusive come Piazza di Spagna. La scarsità di nuove costruzioni e la domanda crescente, sia da parte degli investitori che degli utilizzatori finali, mantengono i prezzi elevati. Prati ha visto un aumento della domanda nell’ultimo anno, diventando una zona chiave, specialmente in vista del prossimo Giubileo. Le zone di Garbatella e Ostiense stanno vivendo una significativa trasformazione urbana. La riqualificazione delle aree industriali e la loro crescente popolarità tra giovani professionisti le rende molto attraenti. Anche Monteverde è menzionato per la sua alta qualità della vita, con ampie aree verdi e una posizione strategica vicino al centro, con prezzi che raggiungono i 6.500 euro al metro quadro. Infine, c’è San Giovanni.
Anche alcune zone periferiche come Borghesiana, Finocchio, Lunghezza e Castelverde stanno diventando opzioni interessanti per gli investitori, offrendo prezzi più accessibili e un notevole potenziale di crescita.
Il tempo medio di vendita si attesta intorno ai 140 giorni (circa quattro mesi e mezzo), leggermente inferiore rispetto alla media di 155 giorni delle otto principali città italiane. A Milano, ad esempio, sono necessari 160 giorni in media, mentre a Napoli 190.
L’offerta di nuove abitazioni rimane bassa
A Roma, le nuove costruzioni costituiscono solo il 9,2% dell’offerta totale, con un incremento del +3,7% rispetto al 2023. L’offerta è maggiore nelle aree esterne al G.R.A., dove si concentrano le operazioni di sviluppo più significative. Nelle zone più centrali, si sviluppano operazioni che includono in media almeno una sessantina di appartamenti, sia nelle aree semicentrali che vicino al centro storico. Tuttavia, questa offerta non riesce a soddisfare completamente la domanda di housing sociale e di edilizia libera. Le nuove case offerte massimizzano l’utilizzo degli spazi e si concentrano principalmente sui trilocali (40%) e sui bilocali (31%); seguono i quadrilocali (17%), i monolocali (7%) e i plurilocali (5%).
In conclusione, le vendite di bilocali e trilocali rappresentano oltre il 70% del mercato delle nuove costruzioni. La situazione generale della bassa offerta di nuove abitazioni è comune in tutte le principali città italiane. Dall’analisi emerge che tra le otto città metropolitane, solo tre superano il 10% di quota di mercato per le nuove abitazioni: Bologna è la più dinamica con il 22%, seguita da Milano (12,9%) e Firenze (10%). In tutte le altre città, la percentuale rimane inferiore.
Roma sta subendo grandi trasformazioni grazie ai fondi derivanti dal Pnrr e al Giubileo del 2025. Circa 1.900 progetti, con un finanziamento di 3,4 miliardi di euro, sono focalizzati su infrastrutture e trasporti, con il 73% dei fondi già utilizzati. Inoltre, 518 progetti legati al Giubileo, con un finanziamento di 3,3 miliardi di euro, mirano a migliorare le aree urbane, le strade e le infrastrutture sociali. In totale, 6,7 miliardi di euro di investimenti sono dedicati a rendere la città più vivibile e accessibile per residenti e turisti.
Il Giubileo 2025 potrebbe causare un significativo aumento dei prezzi degli immobili residenziali?
Secondo gli analisti di Abitare Co., dipenderà da vari fattori, inclusi la zona specifica e la nuova normativa sugli affitti brevi, che potrebbe limitare l’afflusso di turisti nelle aree più residenziali. Allo stesso tempo, l’afflusso di investimenti, sia privati che pubblici, potrebbe stabilizzare i prezzi, rendendo il mercato meno volatile rispetto a quanto accaduto in passato durante eventi giubilari. Questo potrebbe permettere a Roma di gestire una domanda crescente senza una spirale incontrollata di aumento dei valori immobiliari, che potrebbe essere dannosa sia per i residenti che per gli investitori. Ad oggi si prevede un impatto maggiore sui canoni di locazione, che potrebbero aumentare anche oltre il 10%. Per i prezzi di vendita, si prevede un aumento più contenuto, ma che dovrebbe comunque superare il 5%.
«Con questi nuovi uffici – ha affermato Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co. – rafforziamo il nostro impegno a Roma con l’obiettivo di rispondere alla domanda di nuove abitazioni, non solo di fascia alta, che apprezzano in particolare gli investimenti legati al consumo energetico, all’impatto ambientale e ai servizi comuni dedicati alle persone. Nel 2025 appena iniziato, grazie alla riduzione dei tassi, dovrebbero aumentare gli investimenti nel settore residenziale anche da parte dei grandi investitori, facilitando una ripresa più solida degli scambi immobiliari».
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