I rendimenti “prime” variano tra il 5,5% (Milano e Roma) e il 6% (Torino). Il take-up mostra un rallentamento, mentre mancano sviluppi specifici per il settore alimentare e della refrigerazione
Gli stand tedeschi non hanno brillato, tuttavia la logistica internazionale, riunitasi di recente a Monaco di Baviera per l’ultima edizione dell’Expo Real, ha mostrato un rinnovato interesse per i mercati del Sud Europa, visti come più stabili e con una carenza di prodotti di alta qualità (prime) – in particolare in Spagna e Italia. Nei primi sei mesi dell’anno, gli investimenti nel settore immobiliare logistico in Europa hanno totalizzato 16,5 miliardi di euro, segnando un incremento del 17% rispetto al secondo semestre del 2023 e del 24% in più rispetto al primo semestre dello stesso anno.
Secondo quanto riportato da Savills, i volumi di investimento nel primo semestre rappresentano generalmente quasi la metà (il 46%) degli investimenti annuali. Le tendenze storiche indicano che, entro la fine del 2024, i volumi di investimento dovrebbero raggiungere circa 35,9 miliardi di euro.
«In Italia, gli investimenti – come spiega Carlo Walder, responsabile del settore industriale e logistico di Savills Italia – hanno raggiunto i 1,2 miliardi in nove mesi (+17% su base annua). Abbiamo registrato 31 operazioni, 14 in meno rispetto all’anno precedente, ma ci aspettiamo una ripresa più forte a partire dal 2025. Stiamo prevedendo di chiudere l’anno con investimenti tra 1,7 e 2 miliardi di euro. I rendimenti sono al 5,5% (su Milano e Roma questo significa rispettivamente +30 e +20 punti base)».
Secondo l’ultimo European Logistics Update H1 2024 di Cushman & Wakefield, l’Italia rimane un mercato attraente anche perché, rispetto ai principali centri logistici, i canoni di locazione per metro quadrato all’anno, pur aumentando, restano molto competitivi rispetto a quelli di Francia, Germania, porti del Nord Europa e anche della Spagna.
Per il 2025 sono previsti due milioni di metri quadrati di nuove costruzioni, ma quest’anno il take-up è diminuito del 25%. Il tasso di assorbimento sta iniziando a stabilizzarsi. Tuttavia, gli operatori del settore segnalano una diversificazione della domanda, con una pressione costante per gli spazi di classe A.
«Nel terzo trimestre del 2024, per la prima volta – afferma Faustino Musicco, responsabile della logistica, dell’ultimo miglio e dei data center, nonché co-responsabile del gruppo di pratica I&L Emea di Colliers – i rivenditori e gli utenti finali hanno superato i 3PL in termini di assorbimento. Nonostante ciò, una parte significativa della domanda di spazi logistici proviene ancora dai 3PL, che rappresentano circa il 36% della domanda di mercato totale. La ricerca di asset conformi ai criteri ESG sta spingendo le aziende a cercare nuove strutture, con elevati tassi di assorbimento per i nuovi sviluppi, molti dei quali vengono affittati prima ancora di essere completati». Le strutture più vecchie, invece, sono rapidamente eliminate dal mercato.
«Dall’estate il sentiment è cambiato e con la Germania in difficoltà, gli investitori stanno nuovamente puntando su Italia e Spagna – ha dichiarato Marco Grassidonio, direttore generale e country head di Garbe -. Si avverte un cauto ottimismo e l’aspettativa di una ripresa decisa nel 2025, se ci saranno ulteriori tagli dei tassi. Gli investitori sono per lo più di tipo value add e core+, ma stiamo assistendo a un progressivo ritorno degli investitori core. Con la riduzione del costo del denaro, fenomeni come l’accorciamento delle catene di approvvigionamento, la regionalizzazione delle supply chain e dei magazzini, il reshoring delle produzioni genereranno una forte domanda di spazi, che sarà difficile soddisfare a causa della frenata nei nuovi sviluppi».
In particolare, mancano sul mercato strutture logistiche con caratteristiche specifiche e su misura per i proprietari o gli affittuari a lungo termine, come gli immobili adibiti alla refrigerazione per prodotti alimentari, farmaci e surgelati.
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