Secondo Qualis Credit Risk, gli sconti maggiori si trovano fuori dai capoluoghi di regione, con una discrepanza più evidente nel Sud Italia. In solo il 4% delle compravendite, il prezzo supera la valutazione, con Lombardia e Lazio che guidano la classifica
Il 74% delle abitazioni acquistate attraverso mutui con un elevato loan-to-value – cioè quelli che coprono più dell’80% del valore dell’immobile – sono state comprate a un costo inferiore rispetto alla valutazione ufficiale. Questo è il dato emerso dall’Osservatorio di Qualis Credit Risk, che ha esaminato le tendenze del mercato del credito italiano tra il 2023 e il 2025, concentrando l’attenzione sulle transazioni immobiliari finanziate con mutui ad alto loan to value.
L’analisi ha considerato il prezzo di vendita effettivo e il valore stimato per la perizia: due elementi fondamentali per l’approvazione del finanziamento, in quanto l’importo massimo erogabile dal mutuo è generalmente calcolato sul valore minore tra i due. La discrepanza tra questi valori riflette le condizioni del mercato e può essere influenzata da vari fattori, come il contesto storico-economico, la localizzazione geografica, ma anche da tendenze più ampie come i movimenti migratori e la classificazione ambientale degli edifici.
Negli ultimi tre anni, la differenza tra questi due indicatori si è gradualmente ridotta: nel mercato generale si è passati da una differenza del -8,5% a una del -7,3%, mentre nelle transazioni con mutui ad alto loan to value si è registrata una variazione dal -6,8% al -5,7%. Si mantiene quindi una differenza stabile, variante tra l’1,6% e l’1,7%, tra la media di scostamento rilevata sul mercato complessivo e quella osservata nelle operazioni con elevato finanziamento rispetto al valore dell’immobile.
La propensione a negoziare un prezzo inferiore alla valutazione è più pronunciata al di fuori dei capoluoghi di regione, dove nel primo semestre del 2025 lo scostamento medio è stato del -6,7% rispetto al -4,6% nei principali centri urbani. Questa variazione è particolarmente significativa nel Sud Italia, dove si registra un passaggio dal -5,5% nei capoluoghi al -7,8% nelle altre aree.
Nel primo semestre del 2025, lo scostamento tra i due valori nei capoluoghi varia dal -10,1% a Perugia, seguita da Napoli e Cagliari a -9,0%, fino a una minima del -1,5% a Trento. A livello regionale, le discrepanze vanno dal -10,4% in Valle D’Aosta e dal -10,1% in Basilicata, fino al -4,8% in Trentino-Alto Adige e Veneto.
Solo nel 4% delle transazioni esaminate il prezzo di vendita supera la valutazione dell’immobile. Questo fenomeno si verifica principalmente in regioni con una forte dinamica economica e sociale come la Lombardia (42,4%) e il Lazio (11,2%), dove la vitalità è alimentata da movimenti migratori interni legati al lavoro e allo studio.
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