Secondo il rapporto del Centro Einaudi per Assonime e Confindustria Assoimmobiliare, Roma necessiterebbe di circa 39mila abitazioni l’anno, Milano quasi 35mila. In rapporto agli abitanti è Bologna la città più sotto pressione. Nel Mezzogiorno, invece, si segnala un surplus di 76mila alloggi
L’Italia è un Paese con più abitazioni che famiglie, ma ciò non toglie che stia emergendo nuovamente un problema abitativo al centro del confronto europeo. Sul territorio nazionale si contano oltre 35,6 milioni di case, mentre le famiglie sono meno di 26 milioni. Tuttavia, escludendo le abitazioni che annualmente si liberano e possono rientrare sul mercato, il fabbisogno netto si attesta intorno a 151mila nuove unità abitative l’anno, concentrate soprattutto nelle grandi aree urbane. Anche guardando al futuro la situazione migliora solo parzialmente: al 2040 la domanda potrebbe scendere a circa 73mila unità annuali, ma la pressione rimarrebbe alta nelle metropoli del Centro-Nord. Questi elementi emergono dal rapporto “Abitare l’Italia di domani”, curato dal Centro Einaudi per Assonime e Confindustria Assoimmobiliare e presentato oggi a Roma. Secondo lo studio, l’anno scorso la domanda potenziale era di circa un milione di unità abitative, mentre l’offerta effettivamente riutilizzabile si attestava a 862mila. Le nuove autorizzazioni ad edificare non colmano il gap: nel 2024 sono state autorizzate poco più di 55mila abitazioni.
Il problema non riguarda solo la quantità complessiva, ma soprattutto la distribuzione territoriale. Il fabbisogno non è omogeneo: il Nord mostra un deficit di circa 140mila alloggi l’anno e il Centro di circa 62mila, mentre il Mezzogiorno registra un’eccessiva disponibilità di offerta riutilizzabile pari a 51mila unità. Il divario maggiore si concentra nell’area denominata “Nord metropolitano”, dove mancano 100mila abitazioni (8,1 ogni mille abitanti), seguita dall’area “Centro metropolitano” con 45mila. Al contrario, il Sud periferico ha un surplus di 76mila case rispetto al fabbisogno locale. Considerando le singole città, Roma presenta il maggior bisogno in valore assoluto: 39,3mila abitazioni l’anno. Seguono Milano (34,6mila), Torino (15,3mila), Bologna (13,1mila) e Firenze (10,7mila). In rapporto alla popolazione è Bologna a subire la maggiore pressione, con 12,8 alloggi mancanti per ogni mille abitanti, davanti a Firenze (10,8) e Milano (10,6). Nella proiezione al 2040, il fabbisogno scenderebbe a 26,8mila per Roma e a 20,1mila per Milano. Nel Sud i gap risultano contenuti, ma spesso non perché il mercato funzioni meglio: Napoli, per esempio, mostra un fabbisogno di sole 3mila unità, ma subisce un’emorragia di popolazione interna di circa 15mila residenti l’anno.
Il paradosso di un’abbondanza di case rispetto alle famiglie si chiarisce analizzando lo stock esistente: le abitazioni vuote o occupate da non residenti sono circa 9,5 milioni, e lo studio stima in 8,5 milioni le cosiddette “case dormienti”, ma non tutte possono essere recuperate o rimesse in commercio. Entrano in gioco vari fattori come l’età dell’immobile, la classe energetica e la collocazione. Per esempio, dei 241mila alloggi che si liberano ogni anno per decesso, lo studio ritiene effettivamente riutilizzabili appena 144mila. Il divario territoriale è evidente: una casa lasciata da una persona anziana ha una probabilità di tornare sul mercato del 55% nel Nord metropolitano, contro solo il 20% nel Sud periferico. Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, sottolinea che la forte polarizzazione descritta dal rapporto smentisce l’idea che il patrimonio edilizio inutilizzato sia già sufficiente a soddisfare i bisogni: esistono molte case non utilizzate, ma nella maggior parte dei casi non si trovano dove sono necessarie e non possiedono le caratteristiche richieste oggi.
L’offerta pubblica, poi, non riesce a colmare la lacuna. Le famiglie in grave disagio abitativo sono circa 1,5 milioni e quelle con reddito inferiore al 60% della mediana destinano ai costi dell’abitazione quasi il 29% del proprio reddito, una quota pari a circa due volte e mezzo rispetto al resto della popolazione. Le abitazioni di edilizia residenziale pubblica gestite dalle Ater sono circa 797mila, pari al 2,3% dello stock nazionale, e 61.300 risultano vuote perché necessitano di ristrutturazione: il Piano Casa del governo punta a recuperarne intorno a 60mila. A livello comparativo europeo, l’edilizia sociale in Italia rappresenta tra il 2 e il 4% dello stock abitativo, contro il 34% nei Paesi Bassi e il 14% in Francia. A Roma, nel 2024, sono stati messi a disposizione meno di 90 alloggi per quasi 18mila nuclei in graduatoria.
La crisi riguarda ormai non solo le fasce più deboli ma anche il ceto medio urbano. Secondo Stefano Firpo, direttore generale di Assonime, la difficoltà di trovare soluzioni abitative a costi sostenibili non pesa soltanto sulle categorie più vulnerabili, ma incide sempre di più sulle opportunità di lavoro, sulla mobilità delle persone e sulla capacità competitiva dei territori.
Nel frattempo la domanda sta cambiando. Gli over 65 che vivono da soli sono oggi 4,6 milioni e si prevede che cresceranno fino a 6,5 milioni entro il 2050, aumentando il bisogno di strutture residenziali e assistenziali. I giovani acquisiscono autonomia abitativa più tardi rispetto alla media europea: lasciano la famiglia a 30 anni contro i 26 della media UE. Nel 2024 più del 52% di chi ha comprato casa ha ricevuto un aiuto economico dalla famiglia, quota che supera il 70% tra gli under 35. A complicare ulteriormente il quadro intervengono anche l’aumento della popolazione studentesca e la maggiore incidenza degli immigrati, fenomeni che esercitano particolare pressione sul mercato degli affitti.
Questi dati appaiono in contrasto con alcuni indicatori macroeconomici che potrebbero sembrare rassicuranti. Tra il 2015 e il 2025 i prezzi nominali delle abitazioni in Italia sono cresciuti del 16%, a fronte di quasi il 62% registrato in media nell’Unione europea. In termini reali, invece, tra il 2015 e il 2022 i prezzi delle case sono diminuiti di circa il 3% e i canoni di locazione di circa il 10%.
Il rapporto prezzi/redditi è sceso del 12,9% in Italia, mentre in Europa nello stesso periodo cresceva del 6,4%; nonostante ciò, i redditi più deboli rimangono uno degli ostacoli principali: il reddito mediano reale è aumentato del 7,4% tra il 2015 e il 2024, a fronte di un +24% europeo. L’offerta abitativa risponde poco alla domanda: la sua elasticità è stimata intorno a 0,12. Alla luce di questi elementi, le due associazioni ritengono necessario intervenire sull’offerta con regole stabili e una fiscalità più competitiva, in modo da permettere agli investitori privati di collaborare con il settore pubblico e sviluppare soluzioni abitative nelle aree dove servono maggiormente.
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